Die Mietrendite – theoretischer Ertragsindikator auf Basis des Kaufpreises
Die Mietrendite gibt an, wie viel Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet – meist pro Jahr. Sie kann als Brutto- oder Nettomietrendite berechnet werden:
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite: Jahresnettomiete (abzüglich nicht umlagefähiger Kosten) geteilt durch Kaufpreis × 100
Diese Kennzahl dient in der Praxis als Vergleichsmaßstab für unterschiedliche Objekte und Regionen. Allerdings sagt sie noch nichts über den tatsächlichen Liquiditätsüberschuss aus, den ein:e Investor:in monatlich erzielt. Sie eignet sich daher gut zur Ersteinschätzung, ersetzt aber keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalyse.
Mehr zu diesem Thema findest du auch im Beitrag „Wie Sie die Immobilienlage bewerten“, da die Lage erheblichen Einfluss auf die erzielbare Mietrendite nimmt.
Der Cashflow – tatsächlicher monatlicher Überschuss
Im Gegensatz zur Mietrendite zeigt der Cashflow auf, wie viel Geld nach Abzug aller monatlichen Kosten tatsächlich zur Verfügung steht.
Er berechnet sich aus:
Monatliche Mieteinnahmen – laufende Kosten (inkl. Kreditrate, Rücklagen, Verwaltung, Instandhaltung etc.) = Cashflow
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass du monatlich mehr einnimmst als ausgibst – ein Indikator für die Tragfähigkeit deiner Investition. Ein negativer Cashflow dagegen kann darauf hinweisen, dass die Immobilie unterfinanziert ist oder dass laufende Ausgaben zu hoch sind.
Wichtig: Der Cashflow ist individuell – denn er hängt stark von deiner Finanzierungsstruktur, deinem Eigenkapitaleinsatz und den regionalen Betriebskosten ab. Deshalb lässt er sich nicht ohne Weiteres mit anderen Objekten vergleichen.
Wichtige Unterschiede in der Anwendung
Mietrendite für die Objektbewertung, Cashflow für die Liquiditätsplanung
Während die Mietrendite besonders bei der ersten Marktanalyse hilft, ist der Cashflow für die eigene Finanzplanung essenziell. Wer langfristig Vermögen aufbauen will, muss wissen, ob eine Immobilie auch nach Abzug aller Kosten einen positiven Beitrag zum Haushaltseinkommen leisten kann.
Beide Kennzahlen sollten daher immer gemeinsam betrachtet werden – die Mietrendite zur Bewertung der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit, der Cashflow zur Beurteilung der persönlichen Finanzierbarkeit.
Risiken erkennen, bevor sie entstehen
Wer allein auf hohe Mietrenditen achtet, übersieht unter Umständen hohe Nebenkosten, Verwaltungskosten oder mögliche Leerstände. Umgekehrt kann eine Immobilie mit scheinbar geringerer Mietrendite durch günstige Finanzierung und stabile Mieteinnahmen dennoch einen positiven Cashflow erzeugen.
Deshalb ist es ratsam, bei jeder Investitionsentscheidung beide Kennzahlen detailliert zu berechnen – und ergänzend auch die langfristige Entwicklung von Miete, Instandhaltungskosten und Zinsen zu berücksichtigen. Eine gute Vorbereitung hilft, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Weitere Informationen findest du im Beitrag „10 Fehler bei der Immobilienfinanzierung“.
Fazit: Beide Kennzahlen gehören zur fundierten Analyse
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Mietrendite? Die Mietrendite zeigt die theoretische Ertragskraft einer Immobilie – der Cashflow offenbart, was tatsächlich übrig bleibt. Nur in Kombination liefern beide Werte ein realistisches Bild der Wirtschaftlichkeit.
Wenn du lernen möchtest, wie du diese Kennzahlen richtig berechnest und interpretierst, hilft dir BRIMO Kapitalanlagen mit strukturierten Informationen und persönlicher Begleitung. Nutze das Kontaktformular, um deine Fragen individuell zu besprechen.
Hinweis: Investitionen in Immobilien sind mit Risiken verbunden. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse.
