Eigenkapital – was zählt überhaupt dazu?
Liquidität, Vermögen und Eigenleistungen im Überblick
Zum Eigenkapital zählen nicht nur klassische Sparguthaben, sondern auch:
- Festgeld und Tagesgeld
- Depotwerte (z. B. Fonds, Aktien – mit Abschlägen)
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
- Geldgeschenke oder zinslose Privatdarlehen
- Eigenleistungen bei Renovierung oder Ausbau (sogenanntes „Muskelhypothek“ – jedoch eingeschränkt anerkennbar)
Entscheidend ist, dass die Mittel kurzfristig verfügbar und nachvollziehbar dokumentiert sind. Auch stille Reserven, etwa im Rahmen von Wertpapieren, können einfließen – wenn die Bank diese als Sicherheiten akzeptiert.
Wie viel Eigenkapital ist üblich – und sinnvoll?
Standard: Eigenkapital für Nebenkosten plus Anteil vom Kaufpreis
Ein weit verbreiteter Mindestansatz: Käufer:innen bringen die Kaufnebenkosten vollständig selbst auf und decken zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises mit Eigenmitteln ab. Zu den Nebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 – 6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 – 2 %)
- Maklerprovision (sofern vereinbart, regional unterschiedlich)
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Nebenkosten von rund 12 % ergibt sich ein zusätzlicher Eigenkapitalbedarf von ca. 36.000 Euro – allein für Nebenkosten. Kommen 15 % Eigenanteil am Kaufpreis hinzu, wären es weitere 45.000 Euro – insgesamt also 81.000 Euro.
Vollfinanzierung – sinnvoll oder risikobehaftet?
Einige Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an – also die komplette Fremdfinanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten. Zwar ist das rechnerisch möglich, birgt jedoch höhere Zinsen, geringere Auswahl bei Kreditinstituten und ein erhöhtes Risiko bei Marktveränderungen.
BRIMO Kapitalanlagen rät dazu, Vollfinanzierungen nur bei sehr guter Bonität, stabilen Rücklagen und langfristig gesichertem Einkommen zu prüfen – und stets realistisch zu bleiben. Weitere Hinweise findest du im Beitrag „10 Fehler bei der Immobilienfinanzierung“.
Die Höhe des Eigenkapitals an den Zielen ausrichten
Eigenkapitalbedarf bei Kapitalanlage vs. Eigennutzung
Kapitalanleger:innen verfolgen andere Ziele als Eigennutzer:innen. Bei vermieteten Immobilien ist die Wirtschaftlichkeit der Anlage entscheidend. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die laufende Belastung – und desto besser lässt sich ein positiver Cashflow erzielen.
Allerdings kann auch eine gezielte Nutzung von Fremdkapital sinnvoll sein, wenn z. B. die Eigenkapitalrendite durch Hebelwirkung gesteigert werden soll. Entscheidend ist, dass die gewählte Struktur zur persönlichen Risikobereitschaft passt.
Wie du deine persönliche Belastungsgrenze erkennst
Finanzielle Stabilität geht vor maximaler Investition
Ein häufiger Fehler ist es, das komplette Eigenkapital in ein einzelnes Objekt zu investieren – ohne Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse. Ob Reparaturen, kurzfristige Leerstände oder Zinserhöhungen – eine finanzielle Reserve gibt Sicherheit und schützt vor angespannten Situationen.
Deshalb sollte die Frage „Wie viel Eigenkapital ist beim Immobilienkauf notwendig?“ immer auch mit einer zweiten beantwortet werden: Wie viel Eigenkapital ist verantwortbar? Wer diese Balance findet, schafft die Grundlage für nachhaltiges Investieren.
Fazit: Eigenkapital realistisch einschätzen und sinnvoll einsetzen
Wie viel Eigenkapital ist beim Immobilienkauf notwendig? Die Antwort hängt vom Objekt, den persönlichen Zielen und der individuellen Finanzstruktur ab. In der Regel gilt: Nebenkosten sollten selbst getragen werden – darüber hinaus erhöht Eigenkapital die Stabilität und senkt die Finanzierungskosten.
Wenn du prüfen möchtest, welche Eigenkapitalstrategie zu deiner Situation passt oder wie du Investitionen realistisch planst, steht dir BRIMO Kapitalanlagen zur Seite. Starte den Austausch über unser Kontaktformular – für ein sicheres Fundament deiner Immobilienstrategie.
Hinweis: Investitionen in Immobilien sind mit Risiken verbunden. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse.
